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4 de Agosto de 2021

Como funciona o condomínio edilício?

Nikolas Nardini, Estudante de Direito
Publicado por Nikolas Nardini
há 5 meses



De que forma é administrado o condomínio edilício?

Se você mora em prédio e já se fez está pergunta, esse artigo irá explicar como é formada a administração condominial e qual a funcionalidade de cada instituto.

Em primeiro lugar, falaremos da figura do Síndico.

O art. 1.347 da Lei Civil estabelece que a assembleia irá escolher um síndico, que pode ou não ser condômino (temos hoje a figura do síndico profissional que muitas vezes não é condômino do prédio), por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

O processo de eleição do síndico deverá estar previsto na convenção, vez que, o código civil foi omisso quanto a este ponto. O quórum para sua eleição também deverá estar previsto na convenção. Caso não esteja, devemos seguir a regra do art. 1.352 do CC, ou seja, a maioria dos votos.

Questões como o número de vezes o qual o síndico pode ser eleito, deverá ter previsão na convenção do condomínio.

O Código Civil, em seu art. 1.348 atribui competências ao síndico, vejamos:

Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1 o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Em observação geral à estas competências, nota-se que a responsabilidade do síndico para com o condomínio é primordial para o bom funcionamento deste.

Nikolas, caso o síndico não cumpra com as determinações impostas pelo código civil e pela convenção, o que cabe aos condôminos fazerem?

Bom, a perda do mandato deverá ocorrer por três motivos, sendo eles: (a) prática de irregularidades, (b) recusa à prestação de contas e (c) administração incoerente com o condomínio.

Lembrando que não se tratam de motivos/faltas cumulativas, sendo que o pleno exercício de qualquer delas, acarreta à possibilidade de destituição do síndico.

Muito provável que o procedimento de Impeachment do síndico deverá estar previsto na convenção, devendo haver também insatisfação da maioria dos condôminos. Uma só denuncia (seja ela por insatisfação), não ensejaria a perda do mandato. Deve haver insatisfação coletiva.

Por sua vez, a assembleia geral é o órgão deliberativo do condomínio, constituído por todos os condôminos.

Atua similarmente como um órgão legislativo, ao regular as normas da convenção e do regimento interno.

Existem dois tipos de assembleia, a ordinária e a extraordinária.

A assembleia ordinária ocorre anualmente, na época prevista pela convenção condominial e delibera sobre o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos, prestação de contas, eleger ou substituir um síndico e alterar o regimento interno (art. 1.350, CC).

A assembleia extraordinária será convocada pelo síndico ou por ¼ dos condôminos, na forma prevista pela convenção. Será deliberado todas as matérias de interesse do prédio.

Custa lembrar que para deliberação e alteração de cláusulas previstas na convenção ou no regimento interno do condomínio, tais aprovações deverão ser votadas por dois terços dos condôminos.

Por fim, o art. 1.356 do CC regulamenta o conselho fiscal, que deverá ser composto por três membros eleitos pela assembleia (condôminos ou não), com o dever de analisar e auditar as contas prestadas pelo síndico.

Observa-se que só há que se falar na remuneração dos conselheiros, caso exista previsão na convenção e, o mandato dos conselheiros não deve ser superior a dois anos.

Espero ter corroborado para com o entendimento da administração do condomínio.

Escrito por: Nikolas Lenin Nardini @nikolasnardini

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