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4 de Agosto de 2021

Terceirização em Condomínios

Nikolas Nardini, Estudante de Direito
Publicado por Nikolas Nardini
há 5 meses

Você sabe quanto o seu condomínio gasta com a folha de pagamento do pessoal que trabalha na limpeza, segurança, administração ou outro serviço? Se você é morador de um condomínio, sabe quanto da sua taxa de condomínio é destinada para o pagamento de profissionais que executam esses serviços?

A prestação de contas do condomínio vai trazer de forma detalhada todo o gasto da administração e a forma como este valor está sendo direcionado a cada profissional ou empresa terceirizada.

Infelizmente, existe muita fraude envolvendo administrações de condomínios. Essas fraudes são de difícil detecção, porém, os condôminos devem estar atentos para não “pagarem” mais caro por algum serviço que seria bem mais barato caso houvesse uma gestão um pouco mais séria.

O que é mais visto no dia a dia dos condomínios é o síndico fraudando sua posição de parte contratual como representante do condomínio para obter vantagem pessoal ou a própria administração cometendo tal fraude. Existem casos até de condôminos envolvidos. E, não se assuste, isso acontece com muita frequência.

É o caso do síndico que negocia um valor muito maior pra uma empresa de limpeza, por exemplo, e acaba fazendo reforma no seu apartamento (unidade individual) com o valor excedente da contratação. Acontece também quando a administração paga altos salários para empregados que nunca aparecem no condomínio (que podem ser moradores ou não) ou que não são qualificados o suficiente para o trabalho exigido (geralmente, com algum grau de parentesco com o chefe administrativo do condomínio).

Enfim, são muitas as formas de fraudar a relação condominial para favorecimento daqueles que estão na administração da coletividade.

Então, cabe a você morador/condômino avaliar a prestação de contas e exigir a explicação sobre cada gasto ali discriminado. Além disso, deve fazer o mais importante: se apresentar nas assembleias para discussão do regimento interno e questionar os valores que não condizem com a planilha de gastos.

Neste cenário, o trabalho terceirizado, por exemplo, nos condomínios é uma alternativa viável para trazer segurança jurídica ao contrato, também para se manter longe da competência da Justiça do trabalho as causas judicias que envolvem o condomínio, pelo menos em regra, e economizar no treinamento e escolha de profissionais que sejam qualificados.

Conforme prevê a convenção condominial, é certo que todos os condôminos possuem direitos e deveres que se entrelaçam com a finalidade de buscar o bem-estar da coletividade.

Provavelmente, no seu condomínio, você já deve ter participado ou ouvido o síndico convocar os moradores, em especial, os proprietários de unidades individuais, para deliberarem sobre as melhorias, avenças e desavenças que existem no condomínio e quais seriam as atitudes a serem tomadas, com intuito de evitar futuros problemas.

Em relação a essas deliberações, é provável que o síndico de seu condomínio já tenha levantado a discussão sobre o alto custo de manter o registro direto de profissionais que trabalham na manutenção da edificação, quaisquer que sejam as atividades que exerçam.

Pode haver então, deliberação em assembleia, com a proposta de que seria mais viável economicamente a contratação de serviços terceirizados. Esse pensamento só foi possível com o advento da Reforma Trabalhista, o qual ampliou as atividades que poderiam ser exercidas por profissionais contratados por uma empresa terceirizada.

Por assim ser, cabe aos síndicos, condôminos e especialistas no direito condominial, entenderem quais os benefícios da terceirização para a coletividade do condomínio.

Uma observação importante para evitar fraudes: se, no seu condomínio, houve a transição das atividades, antes exercidas por profissionais diretamente contratados para a contratação de uma empresa terceirizada, avalie as atas de prestação de contas e compare os valores.

Caso os valores estejam confusos ou aconteça um aumento gradativo no valor declarado, o que, logicamente, faz aumentar sua taxa de condomínio, QUESTIONE O ADMINISTRADOR.

Digo isso, porque, caso esteja acontecendo, pode ser indícios de fraude.

Voltando ao assunto da terceirização, mostra-se bastante benéfico a coletividade, fora o fato de que o síndico tem a faculdade de delegar uma parte da administração condominial, delegando à empresa responsável pelo serviço (seja ele de limpeza, manutenção de elevadores, segurança etc), a tarefa de manter o serviço funcionando em perfeito estado, de acordo com as cláusulas acordadas no contrato.

Outro ponto importante a ser destacado, é a questão da economia. É possível que com a contratação de um serviço terceirizado, o condomínio economize verbas trabalhistas que são de responsabilidade da empresa que coloca à disposição de outros os seus empregados contratados.

Entretanto, como qualquer relação negocial, há vantagens e desvantagens para a contratação de serviços terceirizados, cito aqui, a titulo de exemplo, algumas:

- Vantagens: Funcionários treinados (mão de obra especializada), menos risco de demanda judicial trabalhista e menos trabalho para o síndico ou administrador.

- Desvantagens: Constante rotatividade nas equipes com prejuízo na segurança do condomínio e risco da empresa não pagar devidamente os encargos trabalhistas (responsabilidade subsidiária), por não haver relação de subordinação entre síndico e funcionários terceirizados ou entre o condomínio e tais funcionários.

Apresentados os prós e os contras, acredito que, apesar das vantagens trazidas pela terceirização, é primordial que o síndico tenha uma relação recíproca de confiança com a empresa prestadora. Isso se aplica por ser ele o responsável por todos os atos praticados pelo condomínio perante terceiros e também diante da responsabilidade subsidiária do condomínio em relação aos empregados terceirizados.

Desta forma, houve evolução legislativa para facilitar a economia dos condomínios que precisam, essencialmente, da execução de serviços que podem ser terceirizados.

No período que antecedeu a publicação da Lei da Terceirização, não era permitido a contratação de trabalhadores terceirizados para a execução de atividades-fim de uma empresa. Assim, no caso dos condomínios por exemplo, não era admitido a terceirização dos serviços de zeladoria ou administração interna.

Hoje a realidade é diferente. A gestão condominial tem liberdade de contratar mão de obra terceirizada para qualquer uma das atividades a serem realizadas. Esse tipo de serviço é executado por uma empresa específica que toma pra si a responsabilidade apenas das execuções da atividade.

Está presente nas atividades de limpeza, segurança, manutenção predial, jardinagem, controle de pragas, suporte administrativo. Enfim, há ampla liberdade de contração por empresas terceirizadas.

No entendimento de Maurício Godinho Delgado:

Para o Direito do Trabalho terceirização é o fenômeno pelo qual se dissocia a relação econômica de trabalho da relação justrabalhista que lhe seria correspondente. Por tal fenômeno insere-se o trabalhador no processo produtivo do tomador de serviços sem que se estendam a este os laços justrabalhistas, que se preservam fixados com uma entidade interveniente. (DELGADO, Maurício Godinho. Curso de Direito do Trabalho. São Paulo. 2018. p. 540 (18ª ed. 2019)).

A Terceirização é uma relação laboral especial. Enquanto no vínculo de emprego há uma relação bilateral, ou seja, de um lado o empregador, de outro o empregado, todos com seus deveres e obrigações. Na terceirização, há uma relação trilateral, onde terão lugar: empregado; empregador (empresa prestadora de serviços - EPS); Empresa contratante de serviços.

No nosso caso, a “empresa contratante de serviço” é o condomínio (apesar do condomínio não ser uma empresa, é parte no contrato civil assinado com a empresa que presta serviço).

Neste contexto, haverá contrato de trabalho entre a empresa prestadora de serviços e o empregado, e, entre as empresas prestadora e contratante (condomínio), um contrato de natureza civil.


A lei n. 6.019/74 define “empresa prestadora de serviços” no art. 4º-A, da seguinte forma:

Art. 4º Empresa de trabalho temporário é a pessoa jurídica, devidamente registrada no Ministério do Trabalho, responsável pela colocação de trabalhadores à disposição de outras empresas temporariamente.

Assim, a contratante dos serviços não poderia contratar uma empresa prestadora de serviços (EPS) qualquer, ele deve ter “capacidade econômica” compatível, com, por exemplo, patrimônio e capital de giro suficiente para o contrato celebrado.

Isso significa que você, condômino/morador deve também averiguar a situação da empresa que presta serviço ao seu condomínio.

Ai você me perguntaria: Mas por que devo ter essa responsabilidade?

A resposta é simples: porque se houver inícios de fraude, o condomínio pode ser condenado a pagar as verbas trabalhistas de todos os trabalhadores que prestaram serviços a ele. Isso significa que VOCÊ pode ser obrigado assumir essa conta que, provavelmente, caso ocorra, virá na sua taxa de condomínio.

Então, nunca deixe de fiscalizar a prestação de contas e exigir explicações do contador contratado pelo condomínio e também da administração.

Após a reforma trabalhista, foi excluída a necessidade de que os serviços terceirizados fossem “determinados e específicos”. Muito embora não mais se exija expressamente que os serviços contratados sejam “determinados e específicos”, eles devem ser especificados no contrato de prestação de serviços:

Art. 5º-B. O contrato de prestação de serviços conterá:
II - especificação do serviço a ser prestado;

Além de que é vedada a utilização dos terceirizados em atividades distintas daquelas contratadas, o que caracterizaria o desvio de função:

Art. 5 -A. Contratante é a pessoa física ou jurídica que celebra contrato com empresa de prestação de serviços relacionados a quaisquer de suas atividades, inclusive sua atividade principal.
§ 1º É vedada à contratante a utilização dos trabalhadores em atividades distintas daquelas que foram objeto do contrato com a empresa prestadora de serviços.

A Lei 6.019/74 destaca também que o trabalhador terceirizado não se subordina diretamente à contratante (que, no nosso caso, é o condomínio) por força do artigo 4º-A, § 1º da Lei da Terceirização. Portanto, na terceirização, é a empresa prestadora de serviço quem dirige a prestação laboral.

Isso porque o contrato de trabalho do empregado terceirizado é firmado apenas com a empresa prestadora de serviços. Porém, a lei também deixa clara a responsabilidade subsidiária da contratante pelas obrigações trabalhistas em uma terceirização lícita (art. 5º-A, § 5º).

Isso significa que, quando um condomínio contrata com uma empresa prestadora de serviço, deve averiguar a procedência dessa empresa. Caso contrário, se a empresa que firma contrato de trabalho com o empregado (EPS) não cumprir com as obrigações trabalhistas, aquela que contratou (condomínio) será responsável por essa quitação.

Então, fiquem todos atentos, não só o síndico ou administrador, mas os condôminos também.

Espero ter ajudado.

Caso tenham alguma dúvida, entrem em contato conosco.

Estamos à disposição.

Escrito por: Nikolas Lenin Nardini @nikolasnardini e Gabriel Pacheco @gabrielpachecoadv

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