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4 de Agosto de 2021

Você sabe qual a natureza jurídica do Condomínio Edilício?

Não é pessoa física, mas também não está presente no rol de pessoas jurídicas de direito privado (art. 44, CC)... Então, o que é o condomínio? #condomínio #direitocondominial #direito #justiça

Nikolas Nardini, Estudante de Direito
Publicado por Nikolas Nardini
há 5 meses

Caro (a) colega leitor (a), você sabe qual a natureza jurídica do condomínio edilício? Pessoa Jurídica? Será? Entenda a seguir.

Bom, estamos adaptados em nosso ordenamento jurídico a sempre vermos pessoas físicas ou pessoas jurídicas. É certo que quando falamos de condomínio, tenho certeza que você pensou que ele fizesse parte do rol de pessoas jurídicas descritas no art. 44 do Código Civil, mas após consulta-lo vejamos:

Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:
I - as associações;
II - as sociedades;
III - as fundações.
IV - as organizações religiosas;
V - os partidos políticos.
VI - as empresas individuais de responsabilidade limitada.

Eu sei que seus olhos se voltaram para o inciso I, o qual trata sobre as Associações. Lembre-se, apesar da associação de moradores ter um modus operandi bem similar ao condomínio, as regras previstas em cada ordenamento, são diferentes.

Para nossa surpresa, o condomínio não se enquadra neste rol de pessoas jurídicas! Mas então, o que é esse tal de condomínio?!

A doutrina brasileira entende que condomínio se trata da reunião de pessoas naturais ou de patrimônios que visam alcançar fins comuns, e prol da coletividade.

Por certo período, acreditava-se que tese de personalização do patrimônio comum, traria personalidade jurídica ao condomínio. Tal tese não fora aceitar pelo judiciário brasileiro que, por sua vez, entendeu ser impossível um ente personalizado ser titular das unidades autônomas e das partes comuns, pois elas pertencem aos condôminos.

O direito condominial, define que o condomínio tem natureza suis generis (único em seu gênero), pois de certa forma, a lei civil concede-lhe apenas a personalidade judiciária e a plena capacidade processual (art. 75, XI, CPC), atuando como substituto processual.

Como ente suis generis e possuindo legitimidade processual, o condomínio poderá atuar em juízo, em seu próprio nome, representado pelo síndico, na defesa dos interesses comuns dos condôminos (STJ, REsp. 829583/RJ, 3ª T., Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, DJe 30.9.2009), não levando em consideração os interesses particulares dos condôminos.

Mesmo sem possuir personalidade jurídica própria (em virtude da lei), o Conselho de Justiça Federal deliberou os enunciados n. 90 e 246, os quais elencam:

Enunciado nº 90: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse”.
Enunciado nº 246: “Fica alterado o Enunciado n. 90, com supressão da parte final: "nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse". Prevalece o texto: "Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício".

Desta feita, tais enunciados reconhecem a personalidade jurídica do condomínio, o que corrobora para que os próprios possam exercer negócios jurídicos em favor do condomínio, não necessitando de representação dos condôminos para a prática de atos preciosos para a dinâmica do prédio, como por exemplo, adquirir o terreno vizinho.

Desta feita, conclui-se que por ser único em seu gênero, o condomínio edilício merece peculiar atenção no que tange à defesa de seus interesses, tanto no campo legal, quanto no extralegal.

É isso pessoal, espero ter ajudado. Estou aberto para questionamentos e debates sobre a matéria. Forte abraço.

Escrito por: Nikolas Nardini @nikolasnardini

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